Powierzchnie magazynowe - Raport Colliersa 2009

Dzięki uprzejmości Colliers International publikujemy najnowszy raport Poland Real Estate Review 2009. Jedną z części bardzo interesującego opracowania jest materiał przedstawiający obecną sytuację i perspektywy rozwoju powierzchni magazynowej w Polsce.

Pełna wersja raportu:

Poland Real Estate Review 2009. (Raport w polskiej wersji językowej rozpoczyna się od str. 41)

ZARYS OGÓLNY

Pomimo niepewnej przyszłości, rok 2008 był kolejnym, który branża nieruchomości magazynowych zaliczy do udanych. Jednak nie był to okres tak gwałtownego rozwoju, jaki obserwowaliśmy rok wcześniej. W praktyce aktywność rynkowa, czyli ilość nowych umów najmu, pozostała na poziomie zbliżonym do 2007 roku.

Jeśli spojrzymy na ukończone obiekty, to okaże się, że rynek warszawski ponownie rozwijał się w imponującym tempie - ilość nowowybudowanej powierzchni ponad dwukrotnie przekro- czyła poziom z poprzedniego roku. Potencjał regionalnych rynków obiektów logistycznych urósł w minionym roku o blisko 60%, przekraczając 3 miliony mkw całkowitej powierzchni. Obecnie realizowane projekty zwiastują kolejny udany rok pod względem nowej podaży.

Podczas gdy rosnące ceny gruntów, koszty budowy i pracy były głównym zmartwieniem deweloperów jeszcze na początku 2008 roku, obecnie najbardziej istotnymi czynnikami są perspektywy i prognozy gospodarcze na najbliższe lata. Można z dużym prawdopodobieństwem stwierdzić, że 2009 nie przyniesie znaczących wzrostów wskaźników aktywności rynkowej, tak charakterystycznych dla kilku minionych lat. Oczywiście nadal będziemy świadkami zapotrzebowania na nowoczesną powierzchnię magazynową, ale spowolnienie w rozwoju rynku jest nieuniknione, a deweloperzy coraz częściej będą zainteresowani budowaniem obiektów dedykowanych dla konkretnego najemcy (tzw. built-to-suit).

PODAŻ

Warszawa

Całkowita podaż powierzchni magazynowej rynku stołecznego obejmuje obecnie nieco ponad 1 900 000 mkw, co oznacza solidny 28% wzrost w porównaniu z końcem 2007 roku. Powyższa cyfra przekłada się na 38% udział w rynku krajowym. W ciągu minionego roku, deweloperzy aktywni na rynku stołecznym oddali przeszło 400 000 mkw nowej powierzchni - znacząca poprawa wobec 143 000 mkw ukończonych w roku poprzednim. Obecnie w rejonie Warszawy budowane jest kolejne 290 000 mkw nowoczesnych magazynów. (Wykres Rozwój warszawskiego rynku magazynowego).

Regiony

Region Górnego Śląska wciąż pozostaje głównym rynkiem logistycznym poza Warszawą - całkowita oferta powierzchni magazynowej obejmuje blisko 870 000 mkw, co stanowi wzrost o 40% w porównaniu z końcem 2007 roku. Patrząc na liczbę rozpoczętych projektów, rok 2009 zapowiada podobną ilość nowej podaży.

Wrocław okazał się zwycięzcą pod względem ilości nowej podaży dostarczonej na rynek - lokalne zasoby urosły o ponad 100% w stosunku do poprzedniego roku. Ten wynik należy jednak oceniać z perspektywy stosunkowo niewielkiej oferty w latach poprzednich.

Rejon Polski Centralnej jeszcze raz potwierdził, iż jest najbardziej atrakcyjną lokalizacją dla magazynów i centrów logistycznych. W wyniku dostarczenia na rynek 350 000 mkw nowej powierzchni magazynowej całkowita podaż wzrosła w minionym roku o 82%.

POPYT

Pierwsze trzy kwartały 2008 roku zapowiadały, iż będzie to kolejny rekordowy rok pod względem aktywności rynkowej. Wydarzenia na rynkach finansowych, które miały miejsce w październiku, spowodowały odłożenie lub zaniechanie wielu decyzji, co z kolei negatywnie skorygowało oczekiwania dotyczące rynku. Symptomy spowolnienia były widoczne na rynku już od połowy roku. Całkowity popyt osiągnął nieco ponad 1,4 mln mkw - wynik odnotowany w 2007 roku - czyli znacznie poniżej poziomu spodziewanego na podstawie wyników zanotowanych w pierwszych sześciu miesiącach 2008 roku.

Popyt na rynku warszawskim okazał się nieco słabszy w porównaniu z 2007 rokiem, jego udział w rynku krajowym wyniósł 30% (w porównaniu do 34% rok wcześniej). Strefa II znów cieszyła się największym zainteresowaniem, jej udział w rynku stołecznym sięgnął przeszło 70%.

Główne rynki powierzchni magazynowych poza stolicą były w stanie przyciągnąć najemców, którzy wynajęli łącznie przeszło 900 000 mkw. Region Polski Centralnej otaczający Łódź wyróżnia się na tle innych rynków z prawie 30% udziałem w rynku regionalnym (jeśli uwzględnimy Warszawę ten udział sięgnie 22% rynku krajowego). Pokazuje to, że nasze przewidywania z poprzedniego roku okazały się trafne - atrakcyjne położenie geograficzne tego obszaru odgrywa decydującą rolę dla potencjalnych najemców. Drugim rynkiem okazał się Śląsk z udziałem 25%, następnie Poznań (22%) oraz Wrocław (16%).

POWIERZCHNIA WOLNA

Na rynku warszawskim, zarówno Strefa I jak i Strefa II wykazały się znacznym poziomem powierzchni niewynajętej, sięgającym około 9%. Chociaż oznacza to nieznaczny wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem, to w świetle nowo ukończonych powierzchni obecna sytuacja jest wciąż daleka od niepokojącej. Z drugiej strony wskaźnik dla Strefy III - prawie 30% - wygląda już mniej optymistycznie. Jednak trzy duże projekty ukończone w drugiej połowie roku, które oferują łącznie 55 000 mkw, po części wyjaśniają gwałtowny wzrost wskaźnika powierzchni wolnej. Średni poziom powierzchni niewynajętych dla rynków regionalnych sięga 13%, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim (wzrost z poziomu 8%). Z drugiej strony, jeśli spojrzeć na ilość nowej powierzchni, większość dostarczono w drugiej połowie roku i nie została jeszcze wchłonięta. Należy ednak pamiętać, iż szczególnie przy obecnych warunkach rynkowych znalezienie najemców na tę powierzchnię zajmie trochę czasu.

STAWKI CZYNSZU

Po kilku latach względnej stabilności czynszów, a w niektórych przypadkach spadków, w minionym roku nastąpiła zmiana trendu. W ciągu ostatnich dwóch kwartałów wynajmujący podwyższyli swoje oczekiwania, zwiększa- jąc stawki nawet o 20%. Tę sytuację w znacznym stopniu tłumaczy trudniejszy dostęp do finansowania kolejnych projektów. Oczekujemy, że pomimo spadających cen ziemi i kosztów budowy oraz słabnącego złotego, ceny najmu będą nadal rosły w ciągu nadchodzących miesięcy, zbliżając się do stawek na bardziej rozwiniętych rynkach.

Z wyjątkiem miejskich lokalizacji w Warszawie, gdzie stawki przekraczają 6 EUR/mkw, większość lokalizacji oferuje powierzchnie magazynowe powyżej 3 EUR/mkw. Stawki za mniejsze powierzchnie zbliżają się do 4 EUR/mkw.

PROGNOZY

Główne czynniki wpływające na rozwój rynku nieruchomości magazynowych, takie jak gwałtownie zwiększający się poziom konsumpcji oraz rosnąca produkcja przemysłowa, będą mniej imponujące przez pewien czas. To oczywiście nie zwiastuje całkowitego spadku popytu na powierzchnie magazynowe. Spodziewamy się jednak, że w najbliższych kwartałach rynek nie powtórzy gwałtownego wzrostu odnotowanego w ostatnich latach, zamiast tego będzie się rozwijał raczej w umiarkowanym tempie. W dłuższej perspektywie czasowej Polska będzie wciąż atrakcyjnym miejscem dla nowych inwestycji magazynowych.

Pełna wersja raportu:

Poland Real Estate Review 2009. (Raport w polskiej wersji językowej rozpoczyna się od str. 41)

Inne sektory rynku:

Powierzchnie biurowe

Inwestycje

Grunty inwestycyjne

Powierzchnie handlowe

Rynek hoteli

Poland Real Estate Review 2008 - Pełny Raport

Źródło: Colliers International

09.03.2009

Tagi: Colliers, raport, powierzchnie magazynowe, magazyny, Poland Real Estate Review 2009