Rynek Mieszkaniowy 3q23: Ceny mieszkań pod presją odbudowy popytu i ograniczonej podaży

W 2q23 nastąpiło ożywienie sprzedaży kredytów mieszkaniowych, silniejsze w przypadku kredytów na mieszkania z rynku pierwotnego. Wzrost popytu przy ograniczonej podaży nowych mieszkań (konsekwencja 6 kwartałów ujemnej dynamiki rozpoczynanych projektów mieszkaniowych) skutkuje powrotem tendencji wzrostowych cen mieszkań. W perspektywie roku (3q23-2q24) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań o 10-15%. Rynek coraz silniej będzie odczuwał ograniczenie podaży przy jednocześnie wysokim popycie gotówkowym i rosnącym popycie kredytowym.

W 2q23 na rynku pierwotnym w Warszawie i mniejszych stolicach województw wzrostowy trend cen mieszkań wzmocnił się (7-11% r/r), w pozostałych 6 największych aglomeracjach wzrost cen ustabilizował się na poziomie ok. 8% r/r. W odniesieniu do 1q23 ceny transakcyjne w 2q23 wzrosły silniej w Warszawie, w pozostałych miastach wojewódzkich wzrost był umiarkowany. Silny wzrost liczby transakcji r/r ilustruje ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych w 1h23 – po wyhamowaniu spadku liczby transakcji w 1q23, w 2q23 nastąpił ich wzrost r/r, jak i q/q. Po „zamrożeniu” rynku w 2022 (w miastach wojewódzkich głębokie spadki sprzedaży), w 1h23 liczba transakcji silnie wzrosła, szczególnie na rynku pierwotnym w największych miastach, na rynku wtórnym ożywienie jest mniejsze.

Na rynku wynajmu wzrost stawek r/r w 2q23 zwolnił do jednocyfrowego, w porównaniu do 1q23 stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy lub wyjechała do innych krajów. W 2q23 z wynajmu prawdopodobnie zrezygnowały też niektóre osoby, które kwalifikują się do programu „Bezpieczny kredyt 2%”, a także te, którym poprawiła się zdolność kredytowa na skutek dalszego wzrostu nominalnych dochodów. Dzięki zwalnianym mieszkaniom wzrosła podaż na rynku wynajmu, zasilana też nowymi, małymi lokalami z rynku pierwotnego (popularny zakup inwestycyjny w ostatnich latach).

Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 2q23 wyniosła 11,3 mld zł (+51% q/q; -16% r/r), banki udzieliły 30,8 tys. kredytów (+40% q/q; -20% r/r). Drugi kwartał z rzędu wzrasta q/q liczba i wartość udzielonych kredytów, jednocześnie w porównaniu z sytuacją w 2q22 jest to poziom o ok. 1/5 niższy.

Według BIK w sierpniu’23 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o ok. 300% r/r. W sierpniu o kredyt wnioskowało 38,9 tys. potencjalnych kredytobiorców (+214% r/r). Poprawa wynika ze wzrostu liczby wnioskujących – zainteresowanych programem „Bezpieczny kredyt 2%”, a także nie kwalifikujących się do programu, ale z większą zdolnością kredytową po złagodzeniu rekomendacji KNF.

Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 2q23, pomimo wzrostu liczby mieszkań wprowadzanych na rynek, zmalała do 40,6 tys. mieszkań (wobec 43,6 tys. na koniec 1q23). Największe spadki oferty wystąpiły w Krakowie (-17%) i Warszawie (-12%).

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 2q23 sygnalizuje kontynuację spadkowego trendu liczby mieszkań w toku budowy (skutek małej liczby mieszkań rozpoczętych w ostatnich kwartałach). W dalszym ciągu malała też łączna liczba pozwoleń na budowę z ostatnich 4 kwartałów. Zapowiada to ograniczenia w podaży mieszkań.

Zapisy księgowe firm deweloperskich (pow. 9 osób) na koniec 1h23 sugerują poprawę popytu na mieszkania - przedpłaty klientów wzrosły (+33% r/r). Zapasy gotowych mieszkań w 1h23 zmalały r/r (-21% r/r vs +20% r/r w 2h22), co przy poprawie popytu i nadal ograniczonej podaży wspiera wysoki poziom cen. Wolumen projektów mieszkaniowych rósł wolniej (+28% r/r vs +40% r/r w 2h22), co jest spójne ze spadkiem liczby rozpoczynanych mieszkań i projektów w ostatnich kwartałach.

Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów wg bieżących stawek kosztorysowych Sekocenbud w 2q23 rosły wyraźnie wolniej - o 4-13% r/r zależnie od obiektu (vs 17-19% r/r w 1q23). Niemniej koszty budowy są wysokie z uwagi na wzrost cen materiałów budowlanych i wykonawstwa oraz wysokie ceny nośników energii.

Najnowsza prognoza ludności Polski na lata 2023-2060 (GUS, sierpień 2023) sygnalizuje wyraźny ubytek ludności w każdym z trzech scenariuszy, w scenariuszu głównym do 30,9 mln osób (vs 37,8 mln osób w 2022). Polska weszła w fazę starzenia się społeczeństwa, w 2060 grupa wiekowa 60+/65+ stanowić będzie 36% ludności ogółem, a współczynnik obciążenia demograficznego ludnością w wieku nieprodukcyjnym wzrośnie do 105 osób (70 w 2022). Oczekiwany współczynnik dzietności w żadnym ze scenariuszy nie wraca do poziomu zapewniającego prostą zastępowalność pokoleń, tj. 2,1. W scenariuszu podstawowym zakładany jest wzrost przeciętnego okresu trwania życia (85 lat dla kobiety i 79 lat dla mężczyzny w 2060). Przez cały horyzont prognozy Polska będzie krajem imigracyjnym.

Oczekiwane trendy demograficzne oznaczają poprawę ilościowych wskaźników mieszkaniowych i zmiany jakościowe struktury popytu na mieszkania. Niemniej presja na nowe mieszkania, szczególnie w pierwszej dekadzie prognozy, nadal będzie duża z uwagi na: - utrzymujący się nowy i odłożony popyt na pierwsze mieszkanie; - potrzebę wymiany zdekapitalizowanego zasobu; - kontynuację suburbanizacji; - rosnące aspiracje mieszkaniowe.

W perspektywie roku (3q23-2q24) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań o 10-15%. Przesłankami tendencji wzrostowych po stronie popytu są: (1) silna obniżka stóp procentowych przez RPP i zapowiedź kontynuacji cyklu obniżek; (2) odbudowa popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych; (3) program dopłat do rat kredytów „Bezpieczny kredyt 2%”; (4) spadek realnych cen mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań; (5) popyt inwestycyjny (doświadczenie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości). Jednocześnie po stronie podaży tendencjom wzrostowym cen sprzyjają: (6) malejąca oferta mieszkań na rynku w sytuacji ograniczania od 1q22 liczby rozpoczynanych mieszkań; (7) pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach.

Tendencje wzrostowe cen mieszkań będą hamowane przez: (1) możliwy spadek dostępności mieszkań – wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań; (2) stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu inwestycyjnego.

Więcej informacji w raporcie:

Rynek Mieszkaniowy - III kw. 2023

Źródło: PKO Bank Polski

25.09.2023

Tagi: raport, mieszkania, ceny mieszkań