Prognozowanie globalnych przepływów kapitałowych na rynku nieruchomości

Opracowany przez specjalistów Knight Frank model Capital Gravity stanowi podstawę badań i analiz służących opracowaniu wydawanego co roku raportu Active Capital. W tym roku, po raz szósty z rzędu, zastosowaliśmy algorytmy, które w połączeniu z danymi rynkowymi pozwalają nam przewidzieć jakie będą kierunki przepływów kapitałowych na świecie w 2023 roku.

Głównymi kierunkami inwestycji międzynarodowych będą (według kolejności): Stany Zjednoczone, Wielka Brytania, Niemcy, Australia oraz Francja, ze szczególnym znaczeniem krajów postrzeganych jako bezpieczne przystanie.

Sektor hotelowy

Prognozuje się, że po kilku trudnych latach, w których musieliśmy mierzyć się z konsekwencjami pandemii, branża hotelarska odnotuje znaczny wzrost aktywności, choć nie można jeszcze mówić o powocie do poziomów sprzed pandemii. Przewiduje się, że Stany Zjednoczone, Wielka Brytania, Niemcy, Australia i Japonia będą główymi kierunkami inwestycji, z kapitałem napływającym od amerykańskich funduszy private equity, singapurskich funduszy REIT i amerykańskich oraz kanadyjskich firm zarządzających inwestycjami. Dla inwestorów znających i rozumiejących realia branży hotelarskiej, obserwowane obecnie ożywnienie w inwestowaniu świadczy o atrakcyjności sektora. Kapitał jest przede wystkim lokowany w aktywach dobrze zlokalizowanych, o potencjale wzrostu wartości (value-add) w dłuższym okresie. Możliwość korygowania cen noclegów hotelowych w czasie rzeczywistym jest zabezpieczeniem przed inflacją i stanowi ochronę przed rosnącymi stopami procentowymi.

Sektor magazynowy

Po dwóch latach rekordów bitych na rynku magazynowym, przewidujemy, że w 2023 roku logistyka będzie drugim najczęściej wybieranym sektorem przez inwestorów. Stany Zjednoczone, Niemcy, Wielka Brytania, Australia, Francja i Japonia najpewniej będą na szczycie listy krajów budzących największe zainteresowanie wśród funduszy z kapitałem płynącym ze Stanów Zjednoczonych, Singapuru, Kanady i Wielkiej Brytanii.

Sektor biurowy

Przewiduje się, że sektor biurowy będzie najczęściej wybieranym sektorem na świecie w 2023 r., na którym uaktywnią się również inwestorzy prywatni, którzy będą głównie zainteresowani inwestowaniem w Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych. Oczekuje się, że najpopularniejszymi miejscami docelowymi w 2023 r. będą stosunkowo płynne rynki, gdzie popyt równoważy podaż, takie jak: Wielka Brytania, Stany Zjednoczone, Niemcy, Holandia, Australia, Francja, Japonia, Chiny i Singapur.

Sektor mieszkaniowy

Sektor mieszkaniowy będzie na trzecim miejscu listy zakupów międzynarodowych inwestorów. Dobre wskaźniki na rynku najmu czynią ten sektor bezpiecznym w obecnie niepewnej sytuacji gospodarczej.

Sektor handlowy

Sektor handlowy był jednym z tych, które najwięcej straciły na pandemii. Po trudnych latach segment jest już jednak zahartowany i teraz może stanowić wartość dla inwestorów, którzy perspektywicznie patrzą na swoje inwestycje i szukają dywersyfikacji. W szczególności oczekuje się, że inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych, Kanady, Zjednoczonych Emiratów Arabskich i Singapuru skupią się przede wszystkim na inwestycjach w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Niemczech i Francji.

Sektor prywatnych akademików

Przewiduje się, że w przyszłym roku aktywność inwestorów w tym sektorze będzie nadal rosnąć, powracając do poziomu z 2017 r. Będziemy obserwować zwiększone zainteresowanie ze strony Stanów Zjednoczonych, Kanady, Singapuru i Korei Południowej, ze szczególnym uwzględnieniem inwestorów instytucjonalnych ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Niemiec.

Typy inwestorów

Zamożni klienci indywidualni (High-Net Worth Individuals HNWI)

Aktywność inwestycyjna osób zamożnych, których majątek szacowany jest na 1 - 5 milionów USD (High-Net Worth Individuals, HNWI) w połączeniu ze wzrostem liczby najzamożniejszych, których majątek przekracza 30 milionów USD (Ultra-High Net Worth Individuals, UHNWI) powinna wzrosnąć w 2023 roku. Inwestorzy dysponujący gotówką korzystają na kursach walutowych i mniejszej konkurencji ze strony inwestorów instytucjonalnych. Ich zainteresowanie skupia się przede wszystkim na sektorze biurowym. Przewidujemy, że kapitał będzie płynął przede wszystkim z Brazylii, Stanów Zjednoczonych, Zjednoczonych Emiratów Arabskich oraz Niemiec, Hiszpanii i Szwajcarii. Inwestorzy, którzy chcą skorzystać na zmianach kursów walut i potencjalnie mniejszej konkurencji ze strony większego kapitału instytucjonalnego, będą ukierunkowywać się na Wielką Brytanię i Stany Zjednoczone.

Inwestorzy instytucjonalni

Nasz model przewiduje, że w 2023 r. instytucje będą koncentrować się na sektorach biurowym, magazynowym i handlowym, z naciskiem na inwestycje w regionie EMEA. Inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych i Zjednoczonych Emiratów Arabskich zwiekszą swoją aktywność, nie ograniczając się przy tym do jednego regionu, a szukając możliwości inwestycyjnych na całym świecie.

Investment Managers

Patrząc historycznie, poziom międzynarodowych inwestycji przeprowadzanych przez firmy zarządzające inwestycjami i kapitałem (Investment Managers) był stabilny, z okresami wzrostu w latach 2018, 2019 i 2021. Obecnie przewiduje się, że wartość inwestycji będzie umiarkowanie ograniczona, zwłaszcza że wahania na rynku akcji i obligacji mogły doprowadzić do „przypadkowego” wzrostu wartości nieruchomości. Jednocześnie, firmy z Korei Południowej i Zjednoczonych Emiratów Arabskich przewidują wzrost aktywności inwestycyjnej, bez ograniczeń do danego sektora. Podczas gdy, aktywność prawdopodobnie utrzyma się na stosunkowo stabilnym poziomie w obu Amerykach i regionie Azji i Pacyfiku, przewiduje się, że głównym celem inwestorów będzie region EMEA.

Firmy notowane na giełdzie i fundusze REIT

Przewiduje się, że notowane na giełdzie firmy z branży nieruchomości i fundusze typu REIT zwiększą swoje zainteresowanie regionem Azji i Pacyfiku, ze szczególnym uwzględnieniem sektora biurowego i magazynowego w Australii oraz sektora biurowego w Japonii i Singapurze. Oczekuje się, że inwestorzy giełdowi i REIT-y z Singapuru, Stanów Zjednoczonych, Kanady, Chin i Japonii będą głównym źródłem kapitału i przepływów międzynarodowych.

Kapitał prywatny

W 2023 roku będziemy mogli zaobserwować umiarkowaną aktywność kapitału prywatnego w porównaniu z ostatnimi latami, chociaż siła dolara i atracyjne ceny prawdopodobnie pozytywnie wpłyną na przepływ kapitału amerykańskiego i możliwy wzrostu zainteresowania ze strony inwestorów singapurskich. Oczekuje się, że Stany Zjednoczone, Niemcy, Wielka Brytania, Japonia i Holandia, znajdą się na szczycie listy zainteresowanych, ze szczególnym uwzględnieniem sektora biurowego, magazynowego i mieszkaniowego.

Inne grupy inwestorów

Przewiduje się, że banki i państwowe fundusze majątkowe utrzymają poziom inwestycji podobny do ostatnich dwóch lat. Oczekuje się, że kapitał będzie pochodził ze Stanów Zjednoczonych, Kanady, Niemiec, Singapuru, Francji, Chin, Szwecji i Wielkiej Brytanii, targetując wszystkie sektory. Obszar EMEA i obie Ameryki pozostaną regionami o największym przepływie kapitału, ale przewiduje się też, że region APAC odnotuje znaczący wzrost aktywności. W szczególności obejmuje to sektor biurowy w Japonii, Australii, Singapurze i Korei Południowej oraz sektor magazynowy w Australii, Singapurze, Japonii i Chinach.

Autor: Victoria Ormond, Head of Capital Market Research, Knight Frank

Źródło: Knight Frank

26.01.2023

Tagi: nieruchomości, inwestycje, przepływ kapitału