Ogromny popyt na rynku najmu spowodował gwałtowny wzrost koszt najmu

Ogromny popyt na rynku najmu spowodował, że w ciągu zaledwie 2 miesięcy koszt najmu w Gdyni wzrósł aż o 11%, a w Warszawie, Wrocławiu i Białymstoku po 10%. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednak, że oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie tak szybko, że miesięczny koszt najmu jest i tak niższy niż rata kredytu dla wszystkich badanych miast. Przy okazji warto też odnotować, że z najnowszych danych GUS wynika, że aż 1,8 mln mieszkań w Polsce stoi pustych. Tak wynika ze spisu powszechnego i danych o zużyciu prądu. Problem polega jednak na tym, że wiele z nich znajduje się nie tam, gdzie są potrzebne.

Ponad 2 mln uchodźców z Ukrainy wygenerowały olbrzymi popyt na mieszkania na wynajem. Sprawdziliśmy, ile unikalnych (po usunięciu duplikatów) mieszkań na wynajem było w ofercie 16 największych miast Polski w dniu 23 lutego, czyli w przeddzień wybuchu wojny w Ukrainie i dwa miesiące później, czyli 23 kwietnia. W tym czasie liczba aktywnych ogłoszeń spadła o ponad połowę (56%). Najwięcej ogłoszeń zniknęło w Warszawie (-4 026), Krakowie (-1 339) i Wrocławiu (-936). W ujęciu procentowym największy spadek miał miejsce w Gdańsku i Gdyni (-69%). Przed wojną było tam ponad 3-krotnie więcej ofert niż obecnie. Na kolejnych miejscach są Rzeszów (-66%) i Lublin (-64%). Wrocław, który w naszym poprzednim raporcie zajął pierwsze miejsce pod tym względem, teraz jest dopiero na piątym miejscu (-61%).

Po pandemicznych spadkach kosztu najmu nie ma już śladu

Efektem tak dużego popytu jest znaczący wzrost stawek najmu. Oferty najmu opublikowane w marcu były średnio o 7% droższe od tych ze stycznia br. Najwyższe wzrosty w tym okresie odnotowaliśmy w Gdyni (11%) oraz Warszawie, Wrocławiu i Białymstoku (po 10%). Nigdzie natomiast ceny najmu nie spadły, choć trzeba dodać, że w Częstochowie i Sosnowcu wzrost był minimalny.

We wszystkich analizowanych przez nas miastach koszt najmu był już wyższy niż przed pandemią, czyli w lutym 2020 r. W tym ujęciu rekordzistami jeżeli chodzi o wzrost stawek są Szczecin (23%) i Łódź (20%). Najsłabiej radzi sobie Częstochowa (1%), w której dopiero niedawno stawki wróciły do poziomu sprzed pandemii.

Średnia rentowność inwestycji w mieszkanie to 4,19% netto

W poprzednich okresach wzrost stawek najmu był wolniejszy niż wzrost cen mieszkań, co powodowało pogarszanie się opłacalności inwestycji w mieszkania. Dynamiczny wzrost stawek najmu w marcu sprawił, że wskaźniki rentowności podskoczył z 4% netto w styczniu do 4,19% netto. To przy założeniu, że mieszkanie jest zamieszkane przez 12 miesięcy w roku i że jest kupowane bez udziału kredytu. Uwzględnia też podatek oraz wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokalu. Dla porównania rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wynosi 6,1% brutto, czyli 4,94% netto. Biorąc to pod uwagę oraz to jak duży jest popyt na rynku najmu, wszystko wskazuje na to, że stawki dalej będą rosły. Rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem mogłyby też podbić spadki cen mieszkań. Na razie nie wiadomo jednak czy do nich dojdzie.

Najem wciąż tańszy niż rata

Choć stawki najmu znacząco wzrosły, to jeszcze szybciej rosną raty kredytów hipotecznych. W momencie tworzenia tego raportu (27 kwietnia) WIBOR 3M wynosił już 5,84%. W rezultacie oprocentowanie kredytu z najniższym (10%) wkładem własnym wynosiło aż 8,3%.To powoduje, że rata kredytu na 25 lat na mieszkanie o powierzchni 50 m2 w Warszawie wynosi aż 4 661 zł. Najem takiego samego mieszkania kosztuje średnio 3 100 zł. Miesięczny koszt najmu jest więc niższy aż o 1 561 zł. Podobnie jest w Krakowie (1 554 zł). Najmniejsza różnica wśród badanych przez nas miast występuje w Częstochowie (454 zł).

Warto jednak dodać, że takie porównanie ma sens jedynie w krótkim okresie. Patrząc długoterminowo wciąż bardziej opłaca się zakup mieszkania. Za najem trzeba płacić zawsze, a raty kredytu tylko do czasu spłaty zadłużenia. Poza tym własne mieszkanie można w każdej chwili sprzedać i w ten sposób odzyskać dużą część pieniędzy wydanych na raty. Natomiast pieniędzy wydanych na najem nie da się odzyskać.

Aż 1,85 mln mieszkań stoi pustych

Na koniec warto wspomnieć, że właśnie upadł mit o tym, że w Polsce brakuje 2 mln mieszkań. Z danych GUS ze spisu powszechnego wynika, że w dniu 31 marca 2021 r. aż 12% mieszkań w Polsce było niezamieszkanych. Dokładnie takich pustych mieszkań było aż 1,85 mln, co potwierdzają informacje o zużyciu prądu. Największy udział pustych lokali odnotowano w województwie małopolskim (14%), podlaskim (14%), lubelskim (13%) i świętokrzyskim (13%). Najmniejszy natomiast był opolskim (8%), lubuskim (9%) i kujawsko-pomorskim (9%).

Oczywiście w pewnym stopniu odpowiada za to pandemia. Praca i nauka zdalna zmniejszyła w tamtym okresie popyt na najem długoterminowy. Zdecydowanie mniej było też turystów, co z kolei oznaczało puste mieszkania w najmie krótkoterminowym. Warto jednak dodać, że nawet po uwzględnieniu tego faktu mieliśmy w tym czasie ponad 1 mln mieszkań za dużo.

Problem polega jednak na tym, że wiele z takich pustych mieszkań znajduje się w miejscach, w których niewiele osób chce mieszkać. W tym samym czasie w dużych, rozwijających się miastach mieszkań brakuje. Taka sytuacja będzie się pogłębiała w kolejnych latach. Z jednej strony będzie coraz więcej pustych mieszkań. Zaczynają bowiem umierać bardzo liczne roczniki osób urodzonych w latach 40-tych po wojnie i w latach 50-tych (wtedy rodziło się 600 - 800 tys. dzieci rocznie, a teraz ok. 330 tys.). Z drugiej strony będzie brakowało mieszkań w tych rejonach, które będą przyciągały imigrantów i młodych Polaków przenoszących się z innych regionów naszego kraju. Na części terenów będzie więc znaczący nadmiar mieszkań, a w innych miejscach będzie ich brakowało.

Źródło: Expander i Rentier.io

03.05.2022

Tagi: mieszkanie, wynajem, koszty najmu, najem