Dla części Polaków to ostatnia szansa na kredyt hipoteczny

Rada Polityki Pieniężnej już po raz szósty podwyższyła stopy procentowe w Polsce, a WIBOR 3M wzrósł do poziomu 3,91%. Dodatkowo KNF nakazał bankom, aby do końca marca zaostrzyły sposób obliczania zdolności kredytowej. W wliczeń Expandera wynika, że połączenie tych efektów w niektórych bankach obniży dostępna kwotę kredytu aż o 90 000 zł w porównaniu z dotychczasowym poziomem i o 180 000 zł w porównaniu z wrześniem 2021 r. W rezultacie część osób może zupełnie stracić zdolność kredytową. Mimo kolejnej podwyżki stóp procentowych wciąż słabo wygląda sytuacja oszczędzających. Według NBP inflacja w tym roku ma wynieść 10,8%. Do jej pokonania potrzeba oprocentowania 13,33%, a banki na najlepszych lokatach promocyjnych ofertują ok. 2,5%.

Coraz wyższe stopy procentowe obniżają dostępność kredytów hipotecznych. Im wyższe oprocentowanie tym więcej odsetek trzeba spłacać, więc niższa musi być kwota kredytu. To jednak nie koniec. KNF nakazał bankom, aby przy wyliczaniu dostępnej kwoty kredytu zakładały podwyżkę stóp procentowych aż o 5 pkt. proc. (dotychczas 2,5 pkt. proc.) Skoro RPP podwyższyła właśnie stopę referencyjną do 3,5%, to banki muszą więc przyjmować, że wzrośnie do 8,5%. W swoich wyliczeniach bank musi więc zakładać, że oprocentowanie kredytu wzrośnie do ponad 10%, bo trzeba jeszcze doliczyć marżę.

Dodatkowo KNF wymaga, aby banki przyjmowały do wyliczeń bardziej realne koszty życia, uwzględniając np. oczekiwania inflacyjne. Obecnie banki często przyjmują bowiem koszty życia na poziomie minimum socjalnego.

Wpływ zaleceń KNF w poszczególnych bankach będzie bardzo różny. Część już teraz stosuje założenia zbliżone do tych rekomendowanych KNF. Wtedy wpływ tych zmian na zdolność kredytową będzie niewielki. Nawet w takiej sytuacji dostępna kwota kredytu jednak spadnie ze względu na wzrost stóp procentowych.

Zdolność kredytowa najbardziej spadnie natomiast w tych bankach, które dotychczas stosowały tylko minimalne wymogi, czyli zakładały wzrost stóp procentowych o 2,5 pkt. proc. Dla przykładu jeśli z wyliczeń takiego banku wynika, że kogoś stać na spłatę raty wynoszącej nie więcej niż 3000 zł, to dotychczas mógł liczyć na ok. 393 000 zł. Po marcowej podwyżce stóp procentowych i uwzględnieniu dodatkowych podwyżek o 5 pkt. proc. ta dostępna kwota kredytu spadnie do 303 000 zł, czyli aż o 90 000 zł. To przy założeniu okresu spłaty 25 lat i marży 2,48% (średnia przy 10% wkładzie własnym). Dla porównania jeszcze we wrześniu 2021 r. taka osoba mogła liczyć na 483 00 zł. Od tego czasu dostępna kwota spadła więc aż o 180 000 zł.

Najbardziej wzrosną raty kredytów uruchomionych w 2021 r.

Kolejna podwyżka stóp procentowych oznacza również wzrost rat kredytów hipotecznych. Warto jednak dodać, że przypadku nowo udzielanych kredytów skutki podwyżek nieco łagodzą obniżki marż kredytowych. Dla kredytu z najniższym dopuszczalnym wkładem własnym (10%) średnia marża spadła z 2,87% na początku października 2021 r. do 2,48% obecnie. Oczywiście obniżki marż są dużo mniejsze niż wzrost stawki WIBOR, więc raty i tak znacząco rosną.

Łagodzący efekt spadku marży dotyczy jednak tylko nowo udzielanych kredytów. W przypadku tych już spłacanych marża jest wpisana do umowy kredytowej, a więc jest stała. Z kolej „stare” kredyty, czyli zaciągnięte kilkanaście lat temu mają dużo mniejsze zadłużenie. Część długu została już bowiem spłacona.

Największe podwyżki rat pojawią się w przypadku kredytów już spłacanych, ale udzielonych w 2021 r. Tu zadłużenie wciąż jest wysokie, a marża nie spadnie. Dla przykładu przy kredycie na 300 000 zł na 25 lat udzielonym we wrześniu ubiegłego roku rata wzrośnie z początkowego poziom 1 438 zł do 2 071 zł.

Warto dodać, że najbliższa rata wcale nie musi być wyższa niż poprzednia. Banki aktualizacją oprocentowanie albo raz na 3 miesiące albo raz na 6 miesięcy. Rata wzrośnie dopiero po takiej aktualizacji.

Coraz większa różnica między oprocentowaniem kredytów i lokat

Choć rosną stopy procentowe, to w wielu bankach wciąż oprocentowanie zwykłych lokat wynosi 0,01%. W przypadku ofert promocyjnych (na nowe środki, dla nowych klientów) można liczyć na 1,5%-2,5%. Tymczasem maksymalne oprocentowanie kredytów konsumpcyjnych wzrosło właśnie do 14%. Ten limit ma bardzo duże znaczenia dla osób zadłużonych na kartach kredytowych czy poprzez limity kredytowe w rachunkach. Tam bowiem oprocentowanie zwykle jest zbliżone do maksymalnego poziomu.

Do pokonania inflacji potrzeba oprocentowania 13,33%

Kolejny problem polega na tym, że nawet najlepsze lokaty promocyjne będą przynosiły straty w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji i podatku. NBP prognozuje bowiem, że inflacja w tym roku może wynieść 10,8%, a przyszłym roku 9%. Aby w takiej sytuacji tylko utrzymać wartość nabywczą swoich pieniędzy, oprocentowanie lokaty w tym roku musiałby wynieść 13,33%, a w przyszłym roku 11,11%. Takich lokat nie ma jednak na rynku.

Autor: Jarosław Sadowski, Główny analityk Expander Advisors

Źródło: Expander Advisors

09.03.2022

Tagi: kredyty mieszkaniowe, koszty kredytu, zdolność kredytowa