Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce 2021

Rekordowa płynność rynku – polski rynek przyciąga inwestorów. Spodziewany powrót do gry nieruchomości biurowych typu „core”. Galerie handlowe znów cieszą się powodzeniem, ale tylko niektóre z nich. Parki handlowe niezmiennie na topie – ciągły wzrost liczby transakcji już trzeci rok z rzędu. Znaczący wzrost udziału sektora magazynowego w całkowitym wolumenie. Ciągle niski wolumen transakcji sektora mieszkaniowego mimo rosnącego popytu.

Polski rynek inwestycyjny szybko dostosował się do zmian spowodowanych przez pandemię. Sektor magazynowy osiągnął rekordowy udział w całkowitym wolumenie - 53%. Ten wynik imponuje tym bardziej, jeśli porównamy go do udziału tego sektora sprzed 2020 roku, która na przestrzeni kilku lat wynosiła średnio 17%. Na rynku handlowym nadal dominują transakcje parkami handlowymi, które na przestrzeni ostatnich trzech lat cieszą się wzrastającą popularnością wśród inwestorów. Jednakże w roku 2021 zostało zrealizowanych również dwanaście transakcji dużymi centrami handlowymi, co jest dużą zmianą w stosunku do 2020 roku, kiedy sprzedano tylko dwa obiekty tego typu. Mniejszy wolumen inwestycji zrealizowany w 2021 roku jest częściowo spowodowany brakiem transakcji portfelami dużych nieruchomości handlowych oraz dużych biurowców. Obserwujemy natomiast coraz więcej transakcji portfelami nieruchomości magazynowych, które z natury charakteryzuje mniejsza wartość aktywów. Avison Young oczekuje, że 2022 rok przyniesie wielki powrót sektora biurowego, głównie aktywów typu „core” i „core +” , zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych.

• 5,9 miliarda euro = całkowity wolumen inwestycyjny w 2021
• 166 transakcji (rekordowa liczba transakcji)
• 80 aktywnych inwestorów

Rynek magazynowy pobija wszystkie rekordy

Boom sektora magazynowego, kontynuowany również w 2021 roku, przyniósł całkowity wolumen transakcji na rekordowym poziomie prawie 3 miliardów euro. W porównaniu do roku 2020, rok 2021 charakteryzował się zwiększoną płynnością - podczas gdy wolumen transakcji wzrósł o 13%, łączna liczba transakcji zwiększyła się aż o 42%. - Kolejnym widocznym trendem, który nie znajduje jednak odzwierciedlenia w wolumenie, jest znaczący wzrost liczby inwestorów poszukujących współpracy na zasadach JV. – komentuje Michał Ćwikliński, Managing Director – Poland w Avison Young. - Wynikać to może z tego, że inwestorzy mają problem z nabywaniem istniejących projektów ze względu na bardzo duży popyt a także szukają wyższych zysków.” Transakcje portfelowe odpowiadały w 2021 roku za 63% całego wolumenu sektora. Do największych transakcji należały sprzedaż portfela EQT Exeter do GIC, zakup Nexus Portfolio przez CBRE IM oraz przejęcie Elite Partners Capital Portfolio przez Blackstone. Najsilniej swoją obecność w 2021 roku na rynku magazynowym zaznaczyli inwestorzy z Azji (prawie 28% wolumenu) oraz z USA (odpowiedzialni za prawie 25% wolumenu).

• 3 miliardy euro = całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym w 2021 (rekordowy wynik sektora)
• 53% = udział transakcji inwestorów z Azji i USA w całkowitym wolumenie sektora w 2021
• 63% = udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie sektora w 2021

Rynek biurowy – spodziewany wielki powrót nieruchomości typu „core”

Przez ostatnich kilka lat udział procentowy nieruchomości biurowych w wolumenie całego rynku malał. Jednak Avison Young oczekuje, że w kolejnych kwartałach 2022 roku to się zmieni. W 2021 roku liczba transakcji typu „value-add” przewyższyła liczbę transakcji typu „core”. Natomiast na rok 2022 są zaplanowane finalizacje wielu transakcji biurowych oraz pojawienie się na rynku nowych projektów, zwłaszcza kilku wieżowców, w atrakcyjnych lokalizacjach. - Obserwujemy również, że na przestrzeni lat udział transakcji z miast regionalnych malał, a obecnie jest na najniższym poziomie od pięciu lat. – zauważa Michał Ćwikliński, Avison Young - Jednakże to się może zmienić, gdy zostaną sfinalizowane transakcje nieruchomościami biurowymi znajdującymi się w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i Katowicach.” W 2021 roku do największych transakcji należały: przejęcie od Echo Investment dwóch części Browarów Warszawskich, budynków G i H, zakupionych przez Deka Immobilien oraz Villa Offices przez KGAL. Jednak 30% transakcji sektora w Warszawie zostało zrealizowanych na Mokotowie (343 milionów euro). Jak zauważają eksperci Avison Young, jest to drugi najlepszy wynik tej dzielnicy w historii, zaraz po ubiegłorocznym znakomitym wyniku 383 milionów euro. Wśród zrealizowanych transakcji jest sprzedaż Empark przez Immofinanz do Echo Investment w celu przebudowy na obiekty mieszkalne.

• 1,7 miliarda euro = całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze biurowym w 2021
• 28% = udział transakcji na Mokotowie w całkowitym biurowym wolumenie inwestycyjnym Warszawy w 2021

Rynek handlowy – centra handlowe powracają do gry

2021 przyniósł kolejne obniżenie wolumenu transakcji na rynku nieruchomości handlowych, jednakże Avison Young zwraca uwagę, że struktura transakcji uległa wyraźnej zmianie. Po tym jak w 2020 transakcje dużymi centrami handlowymi prawie zanikły, w 2021 odnotowaliśmy 12 transakcji dużymi obiektami handlowymi, znajdującymi się w bardzo dobrych lokalizacjach, w największych miastach. Wszystkie one zostały sprzedane w atrakcyjnych cenach z możliwością zwiększenia wartości lub przebudowy. Z drugiej strony, ilość zakupionych parków handlowych potwierdziła po raz kolejny zapotrzebowanie na aktywa tego typu, nawet znajdujące się w mniejszych miejscowościach. - Ze względu na brak większych parków handlowych w głównych miastach, inwestorzy zwrócili się ku mniejszym projektom w mniejszych miejscowościach, co zaowocowało mniejszym wolumenem wygenerowanym przez sektor oraz wysoką płynnością – wyjaśnia Michał Ćwikliński, Avison Young.

• 41% = udział liczby transakcji obiektami typu „convenience” w całkowitej liczbie transakcji sektora w 2021

Więcej informacji w raporcie:

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce 2021

Źródło: Avison Young

31.01.2022

Tagi: rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych, raport