Rynek nieruchomości mieszkaniowych 2020: Jest lepiej, choć rynek najmu niepokoi

Po schłodzeniu rynku mieszkaniowego w 2q20 (związanym z wiosennym lockdownem gospodarki), w 3q20 sprzedaż mieszkań na rynku deweloperskim odbiła k/k, wzrosła również k/k sprzedaż kredytów mieszkaniowych. Reakcja cenowa była różna zależnie od segmentu rynku i miasta. Na rynku pierwotnym w większości miast ceny mieszkań rosły k/k, jak i w porównaniu z 3q19; na rynku wtórnym w niektórych miastach wystąpiły niewielkie spadki k/k, w porównaniu z 3q19 wzrost cen spowolnił. Na rynku wynajmu mieszkań w 3q20 utrzymywały się tendencje spadkowe stawek.

Według danych z bazy CBN PKO BP w 3q20 na rynku pierwotnym ceny transakcyjne znacząco rosły w Warszawie i mniejszych stolicach wojewódzkich (odpowiednio o ok. 7% k/k i 9% k/k), natomiast w 9 największych miastach (bez Warszawy) wzrost był niewielki. Na rynku wtórnym wzrost cen w wyróżnionych trzech grupach kształtował się w granicach 2-4% k/k. Z kolei analiza danych z bazy BaRN NBP sygnalizuje w 3q20 wzrost k/k cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w większości stolic wojewódzkich oraz niewielkie spadki cen na rynku wtórnym 9 stolic wojewódzkich. Porównanie sytuacji w 2q20 i 3q20 zwraca uwagę na przesuniętą w czasie reakcję rynku wtórnego w porównaniu z rynkiem pierwotnym.

Skutkami epidemii nadal jest dotknięty rynek najmu (załamanie wynajmu krótkoterminowego, z którego korzystają głównie turyści; spadek popytu na wynajem długoterminowy z uwagi na dużą skalę zdalnej pracy i nauki). Notowania stawek ofertowych z października i listopada wskazują na kontynuację spadków. Rynek najmu wydaje się obecnie kluczowy dla dalszego kształtowania się sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i to on generuje ryzyko większej korekty cen. Z drugiej jednak strony historycznie niskie, realnie ujemne stopy procentowe przekierowują inwestycje na rynek nieruchomości jako atrakcyjną inwestycję w zestawieniu z lokatą czy obligacjami, postrzeganą jako bezpieczna w niepewnych czasach. W obliczu niższych stóp, nabywcy mieszkań mogą akceptować niższe stopy zwrotu z wynajmu.

W 3q20 akcja kredytowa poprawiła się – po załamaniu w 2q20, sprzedaż kredytów wzrosła k/k (+5% vs -19% w 2q20), a w porównaniu r/r spadek sprzedaży spowolnił (-16% vs -18% w 2q20). Według ZBP w 3q20 wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 14,1 mld zł. Również statystyki Biura Informacji Kredytowej sygnalizują powolną poprawę sytuacji.

W 3q20 sprzedaż mieszkań deweloperskich wzrosła - wg monitoringu JLL rynków mieszkaniowych (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) sprzedano 13,3 tys. mieszkań (-17,7 r/r vs –54% r/r w 2q20), w porównaniu do 2q20 było to o 93% mieszkań więcej. Do sprzedaży wprowadzono 13 tys. mieszkań (-13% r/r vs -30% r/r w 2q20). Skala tzw. zwrotów mieszkań była niewielka (najwięcej 6% w Warszawie vs 55% w Krakowie w 2q20). W ofercie było 49,3 tys. mieszkań – jest to przeciętny poziom z ostatnich lat.

Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich na koniec 3q20 zapowiadają wysoką podaż mieszkań na rynku w najbliższych kwartałach. Wskazuje na to wysoki wzrost w 3q20 w porównaniu z 3q19 projektów mieszkaniowych w toku (o 86% r/r) i gotowych mieszkań na sprzedaż (o 201% r/r), a także wzrost przedpłat klientów (o 45% r/r). Te same pozycje w zestawieniu z poprzednim kwartałem pokazują względnie stabilną sytuację.

Skumulowane wyniki budownictwa mieszkaniowego w okresie 1-3q20 na tle ostatnich 3 lat sugerują dostosowanie podaży mieszkań do oczekiwanego słabszego popytu - przy dużej liczbie oddawanych mieszkań do użytku (7,4% r/r) występuje spadek liczby rozpoczynanych mieszkań (-6,2% r/r vs +2,5% w 1-3q19) i liczby pozwoleń na budowę (-4,3% r/r vs +3,6% r/r w 1-3q19). Rekordowa liczba mieszkań w realizacji przy wzroście ryzyka osłabienia popytu skłania do ostrożniejszego rozpoczynania nowych projektów.

Wzrost kosztów budowy mieszkań spowalnia - w 3q20 koszty (bez kosztu gruntu) wg statystyk GUS dotyczących mieszkań oddawanych do użytku wzrosły o 2,8-3,2% r/r (wobec 2,9-3,4% r/r w 2q20). Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów również rosły wolniej - o 3,7-5,3% r/r, w przypadku monitorowanych wybranych obiektów jedno- i wielorodzinnych.

Dotychczas korekta cen jest mniejsza niż można było oczekiwać w pierwszych miesiącach epidemii – jest to skutek bardzo dużej skali działań antykryzysowych i w związku z tym umiarkowanego wzrostu bezrobocia (mniejszego wobec pierwotnie przewidywanych nawet dwucyfrowych poziomów na przełomie 2020-2021) i utrzymania zadowalającej płynności finansowej większości firm, a także dużej elastyczności deweloperów. Istotny jest też postęp prac nad szczepionką na COVID-19, który konkretyzuje perspektywy opanowania epidemii (zapobiegnie prawdopodobnie kolejnym falom epidemii) i powrotu do nieco zmienionej normalności gospodarczej.

W scenariuszu bazowym do końca 3q21 oczekujemy słabnącej dynamiki cen mieszkań k/k na części rynków. Istotnym czynnikiem wzmacniającym negatywną presję na poziom cen jest, obok umiarkowanego popytu i rosnącej silnie podaży nowych mieszkań deweloperskich, kontynuacja spadkowych tendencji stawek czynszu na rynku wynajmu. Oceniamy, że spadek cen w 3q21 nie będzie większy niż ok. 5% r/r.

W scenariuszu optymistycznym korekta rynku mieszkaniowego nastąpiła w 2-3q20, a rynek wchodzi obecnie w kolejną fazę cyklu (por. Ramka 2). Popyt na mieszkania silnie pobudzają oczekiwane co najmniej do 2022 niskie stopy procentowe, zwłaszcza dla depozytów i obligacji skarbowych - tradycyjnych instrumentów finansowych polskich gospodarstw domowych. Nawet w przypadku realizacji scenariusza optymistycznego czynnikiem ryzyka pozostaje niekorzystny trend na rynku najmu.

W scenariuszu pesymistycznym, przy silnej drugiej fali epidemii (i ewentualnie kolejnych), niekorzystnym otoczeniu zewnętrznym i ponownym pogorszeniu nastrojów konsumentów, słabnie popyt i wzmacniają się negatywne tendencje cenowe. Problemy rynku mieszkaniowego mogą dodatkowo się pogłębić w konsekwencji kłopotów ze sfinalizowaniem budowy i sprzedaży rekordowej liczby mieszkań z terminem oddania w latach 2021-2022.

Więcej informacji w raporcie:

Rynek nieruchomości mieszkaniowych 2020: Jest lepiej, choć rynek najmu niepokoi

Źródło: PKO Bank Polski

21.12.2020

Tagi: raport, mieszkania, rynek mieszkaniowy, budownictwo mieszkaniowe