Spowolnienie w realizacji projektów na rynku biurowym w Warszawie

I kwartał tego roku na rynku biurowym w Warszawie pokazał pierwsze oznaki wpływu pandemii w postaci spowolnienia w realizacji budów. Tylko jeden z dziewięciu obiektów, zaplanowanych do ukończenia w tym czasie, został oddany do użytku. Niska podaż dostępnych do wynajęcia powierzchni biurowych przyczyniła się do spadku odsetka pustostanów, mimo jednego z najniższych kwartalnych wolumenów transakcji najmu - wynika z najnowszych analiz Działu Badań Rynku firmy doradczej Knight Frank.

Na koniec marca 2020 roku zasoby biurowe na stołecznym rynku biurowym nie zmieniły się znacząco w porównaniu ze stanem z końca grudnia 2019 roku i sięgały 5,6 mln m kw.

- Ze względu na opóźnienia prac zaistniałe w pierwszych trzech miesiącach tego roku, do użytku oddano tylko jeden z dziewięciu obiektów, planowanych do ukończenia w I kwartale 2020 roku. Zgodnie z pierwotnym harmonogramem realizacji inwestycji, w całym roku zakładano dostarczenie na rynek ponad 380.000 m kw., czyli ponad dwa razy więcej niż w 2019 roku. Należy jednak oczekiwać, że będą opóźnienia i w kolejnych miesiącach będą przesuwane terminy realizacji, dlatego spodziewamy się, że finalnie wolumen oddanych do użytku obiektów będzie niższy niż zakłady pierwotne prognozy na 2020 rok przed pandemią – mówi Elżbieta Czerpak, Dyrektor Działu Badań Rynku Knight Frank.

W I kwartale ukończono pierwszy etap kompleksu Varso Place (budynek Varso I, w którym oferowane jest 6.700 m kw. powierzchni biurowej, a pozostała część obiektu to hotel), zrealizowany przez HB Reavis. Na koniec marca w budowie pozostawało ponad 800.000 m kw. powierzchni biurowej.

Od stycznia do marca na warszawskim rynku biurowym podpisano umowy najmu na niespełna 140.000 m kw.

- Jest to wynik o niemal 20% niższy niż średni popyt z pierwszych kwartałów w ostatnich pięciu latach, co wynika ze spowolnienia rynku w I kwartale wywołanego przez pandemię. Zarejestrowany popyt na powierzchnię biurową był jednym z najniższych kwartalnych wyników w historii rynku, aczkolwiek porównywalny z odnotowanym w I kwartale 2019 roku – mówi Bożena Garbarczyk, Starszy Konsultant w Dziale Badań Rynku Knight Frank.

Nowe umowy zawarte w istniejących budynkach oraz w projektach w budowie, wyniosły odpowiednio 36% (włączając powierzchnie na własny użytek właściciela) oraz 19%. Pozostałe transakcje stanowiły renegocjacje umów – 31% wynajętej powierzchni oraz ekspansje – 14% całkowitego wolumenu umów najmu. Największym zainteresowaniem wśród najemców cieszyły się strefy: Centrum oraz Służewiec.

Mimo ograniczonej liczby transakcji najmu, wyjątkowo niska podaż w I kwartale 2020 roku przyczyniła się do dalszego spadku współczynnika pustostanów w Warszawie, który na koniec marca wyniósł 7,5% (418.000 m kw. dostępnej powierzchni biurowej) i był o 0,3 pp. niższy niż wynik zarejestrowany na koniec 2019 roku i aż o 1,6 pp. niższy od wyniku w I kw. 2019 roku.

- Taki rezultat nadal pozostaje najniższym poziomem współczynnika od 2012 roku. Co więcej wskaźnik pustostanów w lokalizacjach centralnych osiągnął najniższy od 10 lat poziom i sięgnął 4,9%. Największy spadek współczynnika niewynajętej powierzchni odnotowano w strefach pozacentralnych, ale mimo to najwięcej powierzchni biurowej oferowane jest na Służewcu - 182.000 m kw. – mówi Bożena Garbarczyk.

Na koniec marca 2020 roku wywoławcze stawki czynszu pozostały na stabilnym poziomie. Czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, biorąc pod uwagę nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-25 EUR/m kw./miesiąc, natomiast w pozostałych lokalizacjach centralnych od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do15 EUR/m kw./miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt, który właściciele budynków oferują przyszłym najemcom, stawki efektywne pozostają o 15-20% niższe niż poziom wywoławczy.

Patrząc na kolejne miesiące na rynku biurowym, decydującym czynnikiem będzie wpływ pandemii na gospodarkę i sytuację najemców oraz deweloperów realizujących nowe projekty.

- Rynek biurowy w dużo mniejszym stopniu odczuwa obecne zawirowania gospodarcze, na pewno nie odczuwa i nie odczuje tego tak dotkliwie jak chociażby rynek powierzchni handlowych czy hotelowych. Nie zmienia to faktu, że jeszcze przez dłuższy czas przyjdzie nam wszystkim żyć i funkcjonować ze skutkami pandemii. Możemy się spodziewać spowolnienia oraz pewnych opóźnień w realizacjach, które będą wynikały m.in. z utrudnień w dostawie materiałów budowlanych. Na tę chwilę większość z rozpoczętych projektów jest realizowana, sytuacja jest jednak dynamiczna – mówi Karol Grejbus, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy w firmie Knight Frank.

Jego zdaniem doświadczenia najemców związane z przestawieniem się na tryb pracy zdalnej będą miały niewątpliwie wpływ na rynek najmu.

- System pracy zdalnej został wprowadzony w wielu firmach praktycznie z dnia na dzień. Wiele przedsiębiorstw i ich pracownicy przestawiło się na przymusową pracę zdalną i należy przyznać, że udało im się to zrobić naprawdę sprawnie i efektywnie, zachowując tym samym ciągłość biznesową. Ostatnie tygodnie na naszym rynku to ogromny sprawdzian dla nas wszystkich - mówi Karol Grejbus.

- Wielu klientów, którzy do tej pory odżegnywali się od formy pracy jaką jest praca zdalna zwana potocznie home office przyznaje po tych kilku tygodniach, że jednak jest to możliwe i sprawdza się w tych wyjątkowych okolicznościach, w jakich przyszło nam obecnie funkcjonować. Oczywiście, żeby nie było za słodko, praca z domu w czasie pandemii pokazała wiele zalet tego trybu, ale też obnażyła wszystkie wady i ograniczenia. Wspomniany model może i sprawdza się całkiem nieźle w niektórych branżach, ale nie spodziewałbym się po powrocie do normalności odwrócenia od klasycznej formy pracy jaką jest klasyczna praca z biur – dodaje.

Eksperci Knight Frank podsumowali też I kwartał na rynku inwestycyjnym i naświetlili obecną sytuację.

- Spowolnienie gospodarcze wywołane trwająca pandemią na świecie nie jest jeszcze widoczne w danych obrazujących kondycję rynku inwestycyjnego. Niewątpliwie jednak najbliższe tygodnie, jeśli nie miesiące, będą znacznie mniej intensywne w porównaniu do początku roku – mówi Krzysztof Cipiur, Dyrektor w Dziale Rynku Kapitałowych Knight Frank.

Według statystyk, w I kwartale 2020 roku tempo zakupów oraz aktywność inwestorów była równie wysoka jak w całym 2019 roku, a wolumen przejęć na rynku nieruchomości komercyjnych osiągnięty w Polsce oscylował wokół 1,7 mld euro.

- Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyła się Warszawa, gdzie łączna wartość przejęć przekroczyła 446 mln euro, stanowiąc 25% wolumenu inwestycyjnego w kraju. Warszawa nadal pozostaje najbardziej atrakcyjnym rynkiem wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, przede wszystkim w sektorze biurowym. Kluczowa lokalizacja oraz dobre produkty inwestycyjne przyciągają wielu nowych graczy – podsumowuje Krzysztof Cipiur.

Źródło: Knight Frank

21.04.2020

Tagi: warszawski rynek biurowy, pandemia